沙龙365 - 楼市大消息!12个热点城市租赁新政一石千层浪,股价先动,房价房租如何走? 万亿租赁市场热了

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图片来源:视觉中国


买房还是租房好··|,这个老生常谈的问题··|,今天又重新成为百姓谈资··|,就是因为住建部今天的这一纸新政··|--。

 


除了较早的广州··|,还有哪些城市是这次规划之内的“人口净流入的大中城市”|-··?答案是12城··|--。据央视财经报道··|,目前住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点··|,后续将向全国推广··|--。

 

哪些城市会成为第二梯队|-··?记者简单梳理··|,目前国内人口净流入的大中城市中··|,未来还将有至少16个大中城市将推出发展住房租赁市场的相关政策··|--。

 

住建部在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中··|,都有哪些必须标注的亮点|-··?



《通知》提出加快发展住房租赁市场的4点具体举措:培育机构化、规模化住房租赁企业;建设住房租房交易服务平台;增加租赁住房有效供应;创新住房租赁管理和服务体制··|--。


记者发现··|,此次通知还有以下五大亮点:


 



券商中国记者注意到··|,《通知》中明确··|,选取12个人口净流入的大中城市开展试点工作··|,通过试点总结经验··|,形成一批可复制、可推广的试点成果··|,向全国推广··|--。

 

有媒体曾对部分大中城市2015年的统计公报(其中成都、昆明、沈阳、济南为2014年数据)··|,根据常住人口与户籍人口数据··|,对各城市的净流入人口情况进行了梳理··|--。

 

数据显示··|,在列入统计的26个重点城市中··|,有10个城市的净流入人口超过了200万··|,主要位于东部沿海发达地区··|,只有成都和武汉位于中西部··|--。8个沿海地区城市中··|,珠三角有4个··|,长三角2个··|,京津冀2个··|--。



记者发现··|,这次公布的12个城市中有10个城市包含其中(已标红)··|,意味着未来还将有至少16个大中城市将推出发展住房租赁市场的政策··|--。

 



受九部委“挑逗”··|,连涨两日的房地产板块··|,今日再度大涨1.57%··|--。



今日午后1:30··|,地产股集体异动··|,万科A、卧龙地产、滨江集团、大龙地产、华远地产、浦东金桥、万通地产等多只个股几乎在同一时刻直线拉升··|--。

 

先来看消息面的影响:



再来看看A股市场上的地产股到底贵不贵:


据东方财富Choice数据统计··|,行业整体估值方面··|,房地产板块有较大优势··|,仅高于银行板块··|,房地产板块市盈率仅为17.95倍··|,低于建筑装饰行业的19.44倍市盈率··|,也低于家用电器行业的23.31倍市盈率··|--。



就个股来看··|,房地产板块中··|,市盈率低于20倍的个股共有41只;其中··|,市盈率低于10倍的个股也有6只··|,分别是新湖中宝、华联控股、世茂股份、金地集团、华业资本、信达地产··|--。





数据显示··|,我国有700万大学毕业生··|,2.45亿流动人口……每年··|,在人口净流入的大中城市中··|,都要涌入大批“新市民”··|--。

 

目前公布的12个城市名单中··|,仅广州率先发布了具体的政策··|--。

 

中原地产首席分析师张大伟认为:



张大伟表示··|,最近租赁市场的政策非常多··|,对于租户的权益来说··|,有一点的积极意义··|,但总体看··|,租赁客户依然处于弱势地位··|,特别是如果房价继续上行··|,租户也不会选择长期租房··|--。所以租售同权只是开始··|,目前看··|,这一政策还需要更多的落地细则配套才能发挥积极意义··|--。

 

对于对房价··|,特别是学位房的影响··|,业内人士表示··|,这会增大名校学区房的租赁需求量··|,租金会上涨··|--。同样的供应量和价格条件下··|,名校学区房的投资回报率会升高··|,这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房··|--。

 

还有业内人士认为··|,九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场··|,再联系到广州的租售同权··|,以后有可能是社会主流··|--。这些措施并不是为了打压房价··|,而是政府希望引导和增加房屋的持有价值··|,鼓励老百姓持有··|,而不是买卖投机··|--。用股市来举例的话··|,就是希望多一些现金分红··|,然后鼓励大家长期价值投资··|--。

 

从长远来看··|,租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击|-··?


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示··|,租赁权益大增对于大城市的租房者来说··|,无论从经济价值还是社会价值角度··|,都能够看出租房的性价比在提高··|--。


此外··|,租赁权益大增有助于房地产市场转型··|,对于很多企业来说··|,在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点··|--。

 

另外··|,租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向··|,但可以说是有分流的效应··|,这也是对冲高房价的一个重要举措··|--。

 


 

据不完全统计··|,现在规模化的住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右··|,这与其他发达国家相距甚远··|--。比如德国··|,拥有自有房的概率只有40%··|,租房率却达到60%··|--。

 

此次··|,政策主要鼓励租赁机构“进场”··|,至于机构成分··|,只有一次提及“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业”··|,从《通知》全文不难发更加强调发挥政府或者国有企业的作用··|--。

 

记者以深圳为例简单介绍一下目前租赁市场的投资回报情况··|--。


在“房子是用来住的··|,不是用来炒的” 政策引导下··|,上半年··|,深圳房地产自住占比上升为74.4%··|,比去年全年73.7%有明显上升··|--。相对而言··|,有投资意向的客户比重下降至25.6%··|--。

 

深圳中原研究中心数据显示··|,2017上半年租金的慢回升趋势形成··|,全市住宅从1月份68.8元/平/月的租金水平缓慢回升至目前71.5元/平/月··|--。目前深圳房价仍旧处在高位··|,导致住宅租金回报率仅有1.5%左右··|,相当于66.7年才能从租赁回报中收回购房成本··|--。结合住宅70年产权来看··|,当前的租金回报还是处在相对较低的水平··|--。

 

而在2015年深圳住宅的平均租金回报率约2.55%··|,当时房租71元/平/月··|--。


今年深圳住宅租金及回报率走势图

深圳中原研究中心

                                 

不过··|,深圳房价相对较高··|,而租金相对较低··|,因此深圳买房的租金回报率很低··|--。但其实中国无论是哪个城市··|,租金回报率都不是那么的理想··|--。

 

从这个理论来看··|,就中国市场来说··|,如果能够接受长期租房的生活方式··|,租房子其实比买房子要划算··|,但前提是房价不涨··|--。然而··|,前几年房价增值的速度远超租金回报··|--。

 

有业内人士认为··|,房子只要随CPI增值··|,买房就是划算的··|--。现实中··|,大部分城市的房价往往会跑赢CPI··|,也高于银行存款利率··|--。

 



据不完全统计··|,目前中国长租公寓品牌超500家··|,除专业运营机构外··|,房企逐渐壮大为另一支市场力量··|,已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列··|--。比如··|,万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等··|--。

 

近日··|,万科董事会主席、首席执行官郁亮此前曾表示··|,中国的房地产行业真正到了一个新阶段··|--。在这个新阶段··|,住宅消费大有可为··|,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔··|,房地产行业面临重新洗牌··|--。

 

住房租赁市场方面··|,郁亮表示··|,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一··|,北上广深等城市··|,住房租赁市场需求很大··|,但现在主要是业主个人放租··|,服务商太少··|--。万科是少数几个试水者之一··|,目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间··|,计划今年做到10万间··|--。

 

链家研究院报告显示··|,2020年和2025年··|,中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元··|,2030年预计会超过4万亿元··|--。

 

不过··|,这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头··|--。“租房市场这片万亿市值的蓝海 ··|,未来一定是租售并举··|,但这一制度从落地走向成熟完善··|,还需时日··|,也对参与者运营能力提出考验··|--。”业内人士说··|--。

              



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